不動產財富管理顧問~孫素雯TinaSun

避免售屋利得遭免稅土地所得稀釋，財政部調整企業出售不動產的房地比計算原則，房屋評定現值須增計5%營業稅。此舉將抬高不動產出售利得中，應課稅的房屋所得比重，達到加重對售屋所得課稅效果。

已修改營利事業所得稅查核準則第32條第3款規定，建商等營利事業出售不動產時，如未在契約中明訂房屋及土地個別售價，其計算房屋銷售收入的房地比公式中，房屋評定現值須按加計5%營業稅後的金額計算。

依據修正後房地比公式，房屋評定現值改採含稅價計算後，應稅的房屋銷售所得增幅約達3.95%。即每100元會增加3.95元是屬於應課稅的房屋利得。

調整後房屋評定現值按含稅價計算原則，也適用於房屋價款經稅捐機關調查明顯較市價低的避稅案件。

財政部舉例，目前房屋評定現值未含稅下，出售不動產若未區分房屋及土地的個別出售價，如以房屋評定現值200萬元、土地公告現值800萬元為例，其計算出應稅的房屋款比率為20%，即不動產銷售收入的房地比率是：房屋20%、土地80%。

但修正後房屋評定現值加計5%營業稅，房屋款的比重即拉升為20.79%，相對免稅的土地款比重會下降，所得稅也會加重。

如不動產售價5,000萬元，其成本或買進價為3,000萬元，不動產銷售收入2,000萬元，在房地比未加計含稅價下，屬於應稅房屋的銷售收入是400萬元【（5,000萬元-3,000萬元）x 20%】；但調整後售屋收入增為415.8萬元。按17%營所稅率換算，新增15.8萬元售屋收入，增繳的所得稅約為2.69萬元。

財政部指出，個人出售不動產因非營業稅的課徵範，因此個人出售不動產的契約若未明訂房屋及土地的個別銷售價，房地比計算公式仍維持不變，其房屋評定現值不必加計5%營業稅，售屋所得不會改變。

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